賃貸のヒミツは

投資事業組合は、ベンチャー企業や再生企業への投資事業によく用いられますが、投資対象に特段の制限はないことから上場株式、ゴルフ場経営会社、金融商品や不動産などに投資することも可能です。投資事業組合を用いて不動産に投資を行うスキームは、一般に不動産私募ファンド(プライベー卜・ファンド)と呼ばれます。
ファンドが不動産に直接投資を行うほかに、不動産を保有する法人・組合に対してファンドが投資を行うことも考えられます。先述1.で説明した不動産流動化のためのSPCと不動産私募ファンド(以下「ファンド」といいます)とでは、スキームとして利用する器(うつわ)自体に大きな変わりはありません(例:有限会社+匿名組合など)。
しかし、不動産流動化の際に用いられるSPCと不動産ファンドでは、その目的や性格が大きく異なるため、概念上は区分をすることが重要です。 SPCは「はじめに不動産ありき」であり、投資対象となっている不動産が投資スキームの組成時点ですでに決まっており、その不動産に投資を行うための投資家を募っていくものです。
これに対し、不動産私募ファンドは「はじめに資金ありき」であり、資金運用をしたい投資家の資金を先に集めてから、投資対象となる不動産を決めて随時取得していきます。投資スキーム組成当初の時点でブアンドがどのような不動産ポートフォリオとなるかは不明なケースが大半です。
SPCとファンド両者のいずれに該当するかによって、連結範囲の取り扱いも以下のように異なってくるので注意が必要です。すなわち、前者のSPCでは、不動産の追加取得は通常考えられておらず、スキーム組成当初の事業目的から逸脱することなく粛々とSPCが事業を遂行していくなど一定の要件を満たす場合に限り、SPCを連結対象から外すことが可能とされています。
一方、後者の私募ファンドでは、スキーム組成後に不動産を追加取得することが想定されるケースも多く、どの不動産を投資対象とするのかをファンドが臨機応変に意思決定できるような制度設計となっています。ファンドの意思決定に介在する余地が大きいことから、意思決定に対する支配力・影響力を基準に、連結財務諸表に則ってファンドを連結の範囲に含めるか否かを判断することになります。
SPC、ファンドの理論的な相述点です。しかし、実務上は任意組合、匿名組合等を問いた様々な形の投資スキームが存在するため、SPC、ファンドを明確に区分することが困難なケースにも遭遇します。
連結の範囲を考える上では、スキームの契約形態にとらわれることなく、実態に応じて判断を行い、SPCの特例に該当しない場合には支配力基準・影響力基準の該当の有無を検討するというステップを踏むことが望ましいでしょう。 SPCの特例に該当する不動産私募ファンドについては、出資者および譲渡者の子会社に該当せず、出資者等の連結の範囲に含める必要はありません。
SPCの特例に該当しない不動産私募ファンドについての支配力基準・影科力基準の判定にあたっては、「投資事業組合に対する支配力基準および影響力基準の適!日に関する実務上の取扱に示された判定ガイドラインを参考にすることになります。実務対応報告第20号が公表されるまでは、投資ファンド全般についての連結範囲の公的な判定指針は存在していませんでした。

このため従来は、ファンドの述結範囲を考えるにあたり支配力基準・影響力基準を限定的に解釈したり、SPCの特例を拡大解釈することで、事実上の連結外しが一部で行われてきたことは否定できません。なお、不動産私募ファンドが実務対応報告第20号で規定する投資事業組合に該当するか否かは、実務対応報告には明記されてはいません。
しかし、投資事業組合における意思決定(業務執行といいます)と不動産私募ファンドにおける業務執行の態様は近似していることから、支配力基準・影響力基準の判定にあたっては実務対応報告第20号の考え方を参考にすることが有用であると考えます。投資事業組合では、財務・営業・事業の方針の決定は、あらかじめ定めた業務執行者が行います。
出資者と業務執行者は必ずしも同一ではありませんが、次の場合には、業務執行者(匿名組合における営業者を含む。以下同じ)が当該投資事業組合の財務および営業または事業の方針を決定できないことが明らかであると認められる場合を除いて、当該投資事業組合は、業務執行者の子会社に該当します。
支配力基準の考え方について、議決権を業務執行権限と読み替えて応用した内容になっています。 (ア)当該投資事業組合の業務の執行を単独で決定することができる場合、業務執行者が複数いる場合には、業務執行を決定する権限全体のうち、その過半の割合を自己(自己の子会社を含む。
以下同じ)の計算において有している場合(イ)当該投資事業組合の業務執行の権限全体のうち、その100分の40以上、100分の50以下を自己の計算において有している場合であって、かつ、次の単なる事務管理契約など、当該契約の終了によっても当該投資事業組合による投資事業の継続に重要な影響を及ぼすこととならない契約等は該当しません。緊密な関係の有無については、両者の関係に至った経緯、両者の関係状況の内容、過去の業務執行の権限の行使の状況、自己の商号との類似性等を踏まえ、実質的に判断します。
緊密な者には、これまで自己と関係がない場合でも、自己と投資事業組合、緊密な者に該当すると考えられる者との関係状況からみて、自己の意思と同一の内容の業務執行の権限を行使すると認められる者を含みます。また、緊密な者には、会社等の事業体以外に、出資者である会社の役員若しくは使用人である者、またはこれらであった者など、当該出資者である会社の意向に沿って当該投資事業組合の業務執行の権限を行使すると認められる個人も該当します。

同意している者とは、自己の意思と同ーの内容の業務執行の権限を行使することに同意していると認められる者をいいます。出資者等が当該投資事業組合の業務執行権限をまったく有していない場合であっても、業務執行者が「緊密な者」、「同意している者」に該当する場合には、出資者等が事実上ファンドを支配していると判定されてしまいます。
民法上の任意組合などの組合等への出資について、個別財務諸表上、組合等の財産の持分相当額を出資金または有価証券(みなし有価証券)として計上し、組合等の損益の持分相当額を、当期の損益として計上している場合であっても、このことと子会社に該当し連結の範囲に含まれることとは別個に判断すべきであり、子会社に該当するか否かは、あくまでも支配力基準によって判定する必要があります。ファンドが商法上の匿名組合として組成される場合には、通常、営業者が当該投資事業組合の財務・営業または事業の方針を決定しているため、基本的には、匿名組合員が当該匿名組合を連結することはありません。
しかし、当該匿名組合に関して、営業者が匿名組合員の緊密な者と認められ、かつ、匿名組合員が当該匿名組合を支配している一定の事実が認められる場合には、匿名組合事業が営業者の個別財務諸表に反映されていたとしても、匿名組合は当該匿名組合員の子会社に該当し連結の範囲に含まれることとなります。

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